Acquirente prudente, Venditore diligente: la garanzia nei confronti della commerciabilità economica del bene in sede di stipula è (ancora) rimessa (solo) esclusivamente alla condotta delle Parti

a cura di Luigi Cacciatore Architetto

Le numerose dichiarazioni raccolte dalle Parti che (ancora) oggi accompagnano gli atti di trasferimento immobiliare, siano esse imposte dalla legge o frutto di consuetudini operative, prassi o protocolli professionali, garantiscono unicamente la commerciabilità giuridica del bene. Resta invece del tutto scoperta la commerciabilità economica - comprovante il reale valore ed utilizzabilità del bene - che dipende esclusivamente dalle verifiche istruite in via autonoma dell’Acquirente e non obbligatorie, per legge, in sede di trasferimento.

Con la Sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione sono intervenute a chiarire in modo definitivo le cause di nullità degli atti di trasferimento immobiliare alla luce dell’articolo 46 del DPR 380/2001, rubricato “Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985”.

La Corte ha affermato che la regolarità edilizia rileva esclusivamente nei rapporti privatistici tra venditore e acquirente, incidendo sulla determinazione del prezzo, non condizionando la validità giuridica del contratto di compravendita, che resta efficace anche in presenza di irregolarità edilizie (disposizione derivata dagli articoli 17 e 40 della Legge n. 47/1985 sul primo condono edilizio, che mirava a rafforzare il meccanismo di sanatoria escludendo dal commercio solo gli immobili non sanati sotto il profilo formale).

Ancora oggi, per gli edifici realizzati successivamente al 17 marzo 1985, la Legge impone l’indicazione negli atti notarili degli estremi del titolo edilizio originario, prevedendo la nullità del trasferimento in caso di omissione.

Un calderone di adempimenti necessari per validare l'atto nei (soli) riguardi della c.d. commerciabilità giuridica del bene

Al di là dell’adempimento formale - si tratta infatti della sola menzione nel rogito - occorre chiedersi che cosa garantiscano concretamente tali dichiarazioni raccolte dalle Parti, ed annotate dal Professionista Notaio incaricato al ricevimento dell'atto, perché:

• il certificato APE è teso a indicare consumi e prestazioni energetiche dell'unità edilizia;

• il certificato di destinazione urbanistica (art. 30 TUE) si limita a indicare la destinazione d’uso del terreno nei casi in cui il suolo superi i 5.000 mq;

• l’indicazione del titolo edilizio originario comprova unicamente l’esistenza di un’autorizzazione iniziale, escludendo i casi di costruzione sine titulo, senza comprovare effettivamente la legittimità edilizia e conformità urbanistica del bene oggetto di negoziazione;

• la conformità catastale, infine, attesta esclusivamente la regolarità del bene sotto il profilo fiscale, e da settembre 2025, a parere della Suprema Corte di Cassazione (Sent. Sez. 2 Num. 27531 Anno 2025), ai fini dell'efficacia dell'atto sembrerebbe non rilevare nemmeno la veridicità di contenuto (a meno di falsità conclamata).

(Notare che della menzione di abitabilità/agibilità dell'edificio/unità, nemmeno l'ombra: la sua assenza o mancata menzione nel rogito non comporta infatti alcuna nullità dell’atto nei riguardi della commerciabilità giuridica).

Alle condizioni di validità dell'atto di trasferimento nei riguardi della c.d. commerciabilità economica del bene ci pensano esclusivamente le Parti (e i loro Professionisti)

In sostanza, ai fini della validità giuridica della compravendita, l’unico requisito indispensabile è, e resta tutt'oggi, la regolarità fiscale dell’immobile, mentre la regolarità edilizia non costituisce condizione di efficacia o meno dell’atto traslativo, e questo, rappresenterebbe il principio enucleato dalla pronuncia delle Sezioni Unite: le irregolarità edilizie possono incidere sul valore del bene e sui rapporti tra le Parti, ma non determinano la nullità del contratto.

Poiché la verifica sulla posizione della regolarità edilizia e conformità alle norme urbanistiche influisce esclusivamente sulla concreta utilizzabilità dell’immobile e quindi sul suo valore economico, essa viene rimessa all'atteggiamento di buona fede, correttezza e prudenza delle Parti; in questo contesto, infatti, nonostante "l'invito" operato dal T.U.E. ad allegare la dichiarazione di stato legittimo immobiliare "negli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione di diritti reali", l’emissione di tale documento non costituisce (ad oggi) un obbligo di Legge, ma solo una prassi volta a informare l’Acquirente - così come anche il Venditore - circa lo stato edilizio-urbanistico dell’edificio/singola unità immobiliare oggetto del contratto.

Le conclusioni portano a maturare l'idea che, al di là o meno della regolarità edilizia e/o conformità urbanistica, il bene possa giuridicamente trasferirsi a patto che sia regolare nei confronti dell'Erario

Insomma, la posizione assunta dalla Cassazione, che esclude la necessità di dimostrare la regolarità edilizia del bene ai fini del trasferimento immobiliare, sembrerebbe suffragare la possibilità - e di fatto così è - di poter validare la traslazione di diritti su edifici/singole unità che, pur restando irregolari dal punto di vista edilizio e/o non conformi sotto il profilo urbanistico (condizioni piuttosto frequenti in sede di compravendita), risulterebbero fiscalmente censiti, regolari e dunque tassati.

Amara conclusione, forse.

Ma riservata solo a chi (ancora) ripone nell'atto di acquisto uno smisurato (ed incosciente) livello di garanzia nei confronti dello stato economico del bene negoziato

Si, perché le Leggi vigenti non prescrivono alcun adempimento obbligatorio per le Parti teso a certificare la conformità urbanistico-edilizia del bene oggetto di negoziazione.

Fondamentale, quindi, la compresenza di abili Professionisti reclutati nella transazione del bene (legali e tecnici) grazie ai quali sarà possibile concorrere ad un trasferimento sicuro e regolare anche nei confronti della c.d. commerciabilità economica del bene, favorendo così l'istaurazione di una transazione coerente e giusta sia in termini di effettiva legittimità (nei riguardi del mondo afferente alla disciplina edilizia, energetica, antisismica, impiantistica, igienico sanitaria, acustica, urbanistica ed altre sotto-norme di settore) sia in termini di concreta utilizzabilità per gli scopi preposti (in riferimento ai requisiti e condizioni di agibilità attestate), e non di meno, è giusto ricordarlo visti gli obiettivi energetico ambientali fissati dalla C.E. per il comparto immobiliare a breve e medio termine, anche in termini di possibile trasformabilità e/o rigenerazione (con annesse premialità e bonus edilizi).

Ne è passato di tempo dall'introduzione della legge n. 47/85 e dei relativi dispositivi tesi ad escludere la circolazione di beni immobili "formalmente non sanati", e le opportunità veicolate dalla stessa legge si presentano oggi come un'ulteriore occasione mancata, con la quale si sarebbero invece potuti (dovuti?) strutturare sistemi e regole in grado di disciplinare concretamente i processi di alienazione ed acquisizione di beni immobili anche nei riguardi della dottrina relativa alla commerciabilità economica dei beni.

40 anni dall'introduzione della Legge nazionale che vietò la circolazione dei beni immobili se non "formalmente sanati".

Cedere o acquistare un immobile, a volte, può sembrare un film: quella nota scena tratta dal romanzo di magia della Rowling.

E distanza di moltissimi anni ancora ne parliamo.

(cit.)

"Dopo tutto questo tempo?

Sempre!"

(chiese il Preside Albus Silente rivolgendosi al Prof. Severus Piton)