Legge bilancio 2026 e le premialità rigenerative per edifici condonati: ultime cronache di un duello

Un colpo di coda, quello generato dal comma 23, art. 1 della legge bilancio 2026, al pari dello stesso narrato da Tolkien nel duello tra Gandalf e il Balrog di Moria - il demone di fuoco e ombra al servizio di Morgoth - ambientato sul ponte di Khazad-dûm: da un lato, il mondo della Giustizia (Corte Costituzionale, Consiglio di Stato e Cassazione Penale) a difesa dei pluriconsolidati orientamenti (restrittivi) sulla nozione di “titolo in sanatoria” e di “carattere generale del divieto di concessione di premialità volumetriche per gli immobili abusivi” (Sent. n. 24/2022 e successiva n. 90/2023), e dell'altro, il Governo in chiusura bilancio, che sulle tracce battute dal M.I.T. con la nota circolare del 7 agosto 2003, n. 4174, concorda, ed oggi ancora più di allora, che la procedura di sanatoria perseguita ai sensi di una delle tre leggi speciali sui condoni edilizi implichi la perfetta equiparazione delle costruzioni abusive a quelle legittime ab origine.

Ma poco importa, se, anche la norma di principio generale non includa espressamente (o volontariamente?) i condoni edilizi nella definizione di stato legittimo (art. 9-bis T.U.E.), sebbene profondamente estesa grazie al recente intervento del Salva Casa, anche alle casistiche di fiscalizzazione dell’abuso, perché fu proprio la Corte Costituzionale, nell’ambito di quel giudizio sull’art. 5 della L. R. Piemonte n. 7 del 30/05/2022, ad affrontare il tema degli immobili abusivi condonati nel quadro della rigenerazione urbana, rispetto ai quali, la citata norma regionale intendeva estenderne l'ammissibilità agli interventi del Piano Casa statale, richiamando espressamente i tre condoni edilizi nazionali.

Sul tema, in effetti, la Corte dichiarò l’illegittimità costituzionale per violazione dell’art. 5 del D.L. 70/2011, comma 10, espressivo di principi fondamentali in materia di governo del territorio.

D'altronde, fu sempre la giurisprudenza Costituzionale a sancire il divieto di riconoscere benefici edilizi e premialità volumetriche per gli immobili che avessero sanato difformità mediante procedimento di condono (Sent. n. 142/2024), principio altresì condiviso dalla Cassazione Penale (Sent. n. 38977/2025).

Alla luce, quindi, delle ultime modifiche normative operate dal Governo in sede di bilancio per includere gli edifici condonati nei processi rigenerativi contemplanti premialità e benefici edilizi, occorrerà, forse, attendere un nuovo confronto con le consolidate posizioni assunte dalla Giustizia sul tema, necessario per ri-operare (?) una distinzione tra titoli rilasciati/conseguiti per opere conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente - che potrebbero beneficiare delle premialità - e sanatorie sostanziali di abusi non conformi, per le quali potrebbe permanerne l'esclusione.

Insomma, nell'intento di porre rimedio alla questione sul finire dell'anno, sembrerebbero essersi rinnovati molti dubbi, ed accesi ulteriori dibattiti sull'epico conflitto: è infatti cominciata la discesa verso l'abisso, il duello si consumerà da lì a breve e Gandalf morirà assieme al Balrog, ma per tornare in vita in una veste differente.

E stavolta molto più forte di prima.

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