25° Giubileo e D.L. Salva Casa: quando la tolleranza supera i confini del perdono (parte II)

Analisi ragionata, in tre parti, della nuove tolleranze edilizie introdotte dal Decreto Salva Casa

(ARTICOLO REDATTO PER IL CENTRO STUDI DEL SINDACATO CONFABITARE ROMA E RAGGIUNGIBILE QUI: 25° Giubileo e D.L. Salva Casa: quando la tolleranza supera i confini del perdono (parte II) - Confabitare Roma)

“Tutti sperano. Nel cuore di ogni persona è racchiusa la speranza come desiderio e attesa del bene, pur non sapendo che cosa il domani porterà con sé. L’imprevedibilità del futuro, tuttavia, fa sorgere sentimenti a volte contrapposti: dalla fiducia al timore, dalla serenità allo sconforto, dalla certezza al dubbio. Possa il Giubileo essere per tutti occasione di rianimare la speranza”.

(Bolla di indizione del Giubileo Ordinario dell’Anno 2025 FRANCESCO†, Vescovo di Roma dal 13/3/2013 al 21/04/2025)

Il messaggio veicolato dal mondo del Sacro si declina perfettamente, in analogia con il comparto immobiliare, nelle plurisfaccettate possibilità di sondare l’applicazione di un diffuso regime di tolleranza, contemplante il più possibile e quanto più possibile: […]il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti […]. In tal senso il provvedimento salvifico del Governo costituisce la nuova soglia di partenza per favorire concretamente l’avvio di quell’ambìto processo di analisi tipico dei rituali religiosi: l’esame di coscienza che precede la preghiera, una supplica di speranza ad aderire coscienziosamente a quella franchigia, a patto di non varcare la soglia del confessionale.

Il comma 2, già noto per la definizione di una tolleranza non più metrica bensì qualitativa, pone salvezza per una serie di casistiche intrinseche al processo edilizio, e pertanto strettamente correlate alle fasi esecutorie dell’opera, per le quali le logiche del diritto disciplinate dal Testo Unico, intendono favorire, in luogo di tortuosi percorsi espiatori, un equilibrato esercizio alla predicazione della tolleranza:

2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

Come per la disciplina delle tolleranze costruttive, anche per quelle di tipo esecutive il Salva Casa pone in essere dei benefici connessi al fattore tempo: la portata di accettazione ed indulgenza viene infatti amplificata attraverso una perimetrazione temporale circoscritta al 24 maggio 2024, data di approvazione del provvedimento da parte del C.d.M., termine entro il quale diviene possibile attivare il dispositivo del successivo comma 2bis, accedendo ad ulteriori importanti condizioni salvifiche riservate al regno immobiliare:

2-bis. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, costituiscono inoltre tolleranze esecutive ai sensi e nel rispetto delle condizioni di cui al comma 2 il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Il tenore semplificatorio del Salva Casa avvertito nelle disposizioni dettate dal 34bis – inteso quale una vera e propria anticamera di confessionale – appare ancora una volta allineato, se paragonato al metaforico contesto del Sacro, alle esortazioni apostoliche rievocate nella lettera giubilare, quasi un riverbero di pace rivolto al mondo immobiliare, inteso come benevola disposizione d’animo a voler tollerare, entro certi limiti, le diversità, quel che è diverso o diversamente realizzato.

Le tolleranze, una volta attestate e sigillate, costituiranno punto cardine volto a definire lo stato di legittimità immobiliare, tanto nell’ambito dei processi trasformativi edilizi, quanto nell’ambito del trasferimento, costituzione o scioglimento di diritti reali:

3. Le tolleranze esecutive di cui al presente articolo realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

“Il dubbio è apertura. E l’apertura è tolleranza.” (Luciano De Crescenzo)

L’articolo si chiude con il nuovissimo comma 3-bis (sul quale verrà prodotta una pubblicazione a sé visti anche i recenti pronunciamenti degli Uffici Regionale del Genio Civile di Roma) definibile per lo più come una rubrica riservata ai Professionisti Tecnici disciplinante prassi e schemi di funzionamento per contestualizzare l’attestazione delle tolleranze nei riguardi della sicurezza antisismica.

Finalità del 34-bis è poter perseguire la legittimazione immobiliare avvalendosi di una straordinaria franchigia posta alla base di quell’articolazione processuale fondata sui principi della tolleranza, non sul perdono, condizione quest’ultima che prevedrebbe obbligatoriamente l’auto esposizione dei peccati con relativa espiazione di una pena, più o meno severa in funzione dell’illecito consumato.

Nell’ambito di tale avvalimento, si rileva pertanto fondamentale acquisire una decisiva conoscenza dello stato dell’arte del bene, condizione essenziale per promuovere l’attivazione dei dispositivi programmati per assoggettare l’immobile agli effetti della tolleranza, così come fissato nei limiti e perimetri temporali previsti dalla norma e dai regolamenti locali.

Nel mondo immobiliare, per massimizzare la re-introduzione di quel diffuso stato di legalità del costruito e concorrerne ad una formale certificazione, spendibile tanto nei processi edilizi quanto in quelli di alienazione, il Salva Casa ha evidentemente amplificato il potere della tolleranza – incentivando altresì alcuni istituti del perdono – determinando così la necessità di dover finalmente acquisire consapevolezza circa lo stato parametrico, funzionale e di sicurezza del patrimonio immobiliare.

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“Non lasciatevi rubare la speranza! Il pessimismo ti butta giù, non ti fa fare niente. E la paura ti rende pessimista. Niente pessimismo. Rischiare, sognare e avanti”. (Papa Francesco)

(segue Parte III in tema di tolleranze “laziali” a recepimento del Salva Casa (LR 12/25)

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